中古不動産の住宅を購入する場合の構造や劣化や築年数や耐震強度の違いの注意点１

古い中古住宅（不動産）を購入する場合の
絶対におさえておきたいポイントと
その注意点を詳しく説明します。

住宅購入をするきっかけや動機は
人それぞれあるでしょう。

・子供が成長し家が手狭になった
・住宅ローンで現在の家賃と
　同等の支払いで家が買える
・以前から購入を考えていて頭金がたまった
・親から持ち家を進められた
・気に入った家が見つかった

など他にも様々な理由があると思います

ここでは中古住宅の購入について
考えてみましょう。

中古住宅と言っても中古戸建・中古マンション
それぞれ知っておかなければならない
ポイントがあります。

・築年による違い
まずどちらの建物においても築年数による
建物の構造や劣化の状況が違います。

建物は建築基準法により建物耐震強度や
壁量や筋交いの配置が決められていますが、
耐震に関してですと昭和５６年の４月以前の
建物とそれ以降に完成した建物では
基本的な耐震強度に違いがあります。

当然建物強度が強くなった建物は
長持ちしますので、使用される建材類も
丈夫で長持ちをする物が使用されるようになりました。

・構造による違い
構造と家が、木造住宅か鉄筋コンクリート、
鉄骨造などでの違いがありますが、
ここでは木造住宅の構造の違いについてお話します。

一般的に在来工法と言われる、日本の
歴史ある工法で独立した柱や梁材などを
組み立てて建てられた建物と、外国から
工法が輸入されたツーバイフォー工法があります。

このツーバイフォー工法は壁が柱の役割を
している木造壁工法建物で、壁そのものが
建物強度にとても影響があるので、
地震に強い建物ではありますが間取り変更をする
リフォームには適しておりません。

中古不動産購入にあたって、
建物が建てられた年代は販売資料に
記入されていますが、
古くなればなるほどその建物の修繕や
リフォームの履歴が大切になります。

木造住宅に使用されている建材類の
対応年数は建てた年代にもよりますが
古い建物ほど短く考えられており、
１０年～２０年の間には何等かの修繕や
リフォームが必要となります。

同じ広さや築年数でも販売価格に
差が出る理由は、建物の今までの
維持管理状態も影響があるということです。

また購入時にすでにリフォームを
されている場合には、築年数に応じた
工事がされているかの確認も必要です。

中古不動産は一般仲介とする個人間売買と、
不動産業者が中古建物を購入しリフォームや
リノベーションをして再販売を
しているケースがあります。

後者の場合は全てとは言いませんが
表面的に良く見えるような簡易的な
リフォームにとどめることもあり、
購入の際には建物の構造や状態のわかる
建築士に一度相談してから購入の
判断をした方が良いでしょう。

リフォームを専門としている建築士として
多くの建物を見て来た事実です。

中古住宅を購入してから数年後に
発生する不具合は意外にも多くあります。

新築ではないので多少のリスクは
付き物ですが、せめて購入時に事前に
ある程度の予測が出来ていれば
大きな失敗は無いでしょう。